В 2023 году группа «Самолет» вышла на первое место по объему текущего строительства не только в Московском регионе, но и во всей стране. Посмотрим не будет ли переизбытка предложения с ужесточением льготной ипотеки, и сумеет ли компания сохранить набранные темпы роста.
Рынок ИЖК
Спрос на жилую недвижимость ослабевает. На днях Эльвира Набиуллина заявила, что ЦБ рассчитывает, что массовая льготная ипотека завершится этим летом. По данным отчёта ЦБ РФ, выдача ипотеки с господдержкой составляет 73% всех выдач. Единственно исключение из ограничений, но весомое – Семейная ипотека. Её как раз таки планируют продлевать до 2030 года, это предложил Президент в рамках послания Федеральному Собранию. На семейную ипотеку приходится 51% всех льготных программ, поэтому ее продление и возможное расширение может быть важным драйвером для рынка. В марте спрос на семейную программу вырос в 1,5 раза.
В целом объёмы выдачи ипотеки находятся на уровнях ниже, чем год назад, и чем два года назад. Высокая ставка и ужесточение условий по льготной ипотеки этому поспособствовали.
Но у менеджмента Самолёта свой взгляд на текущую конъектуру рынка: «Мы видим на рынке возможности, обусловленные временным снижением продаж из-за высокой ключевой ставки, что формирует отложенный спрос за счет сберегательных тенденций среди населения. По нашим прогнозам, сформировавшийся навес спроса на рынке станет ключевым драйвером высоких продаж в 4 квартале 2024 года и в 2025 году, поэтому мы планируем запустить 48 проектов до конца 2025 года в 12 регионах страны, а также значительно увеличить долю в одном из самых маржинальных рынков страны – в Москве».
Думаю, в этих словах есть здравое зерно. Самолёт, прежде всего ориентирован на массовый сегмент недвижимости, доля контрактов с использованием семейной ипотеки составляет 50%!
Подводя под этим некую черту, нужно упомянуть о количестве вводимого в эксплуатацию жилья у нас в стране. Озвученная цель господином Хуснулинным ввести 1 млрд кв. м. жилья к 2030 году. То есть строительство должно идти рекордными темпами ближайшие шесть лет. А как же высокая ставка и ужесточение льготной ипотеки? У нас будет, как в Китае, настроим, а покупать будет некому? Ну до такого точно ещё далеко, а что касается объёмов – то регионы в помощь. Нужно понимать, что, например в Мурманск, куда недавно зашёл Самолёт, за последние годы практически ничего не строилось, и таких примеров масса!
Ну а если всё-таки спрос в моменте будет падать, то можно балансировать рынок, путём переноса старта новых проектов.
Операционные результаты
Теперь, сквозь призму того, что мы уже разобрали, посмотрим на результаты компании. В 1 квартале 2024 года впечатляющий рост продаж продолжился – 75% год к году! Повлияла средняя цена реализации, которая продолжает увеличиваться, при этом и внутри квартала наблюдается восходящий тренд от месяца к месяцу.
Доля заключенных контрактов с применением ипотечных средств упала до 70%, минимум с конца 2020 года. Это и есть подтверждение, ужесточения льготной ипотеки, но напомню, что у Самолёта 50% — это семейная, поэтому эффект ожидаю незначительный. Здесь нужно будет посмотреть в динамике, интересно будет понаблюдать в ближайшие два квартала. Пока отмечаем, что на новых продажах – это никак не сказалось.
Финансовые результаты
Выручка компании выросла на 49% г/г. Ключевым фактором роста стало расширение земельного банка, как благодаря приобретению отдельных земельных участков, так и через покупку ГК МИЦ.
Чистая прибыль выросла на 71% г/г. Также напомню, что в 2023-м году компания делала мощный байбэк на 10 миллиардов рублей.
Скорректированная EBITDA выросла на 90% г/г. Стоит отметить, что темпы роста выручки снизились, при этом темпы роста EBITDA и чистой прибыли продолжают расти, компания хорошо контролирует расходы и операционную эффективность. Рекордная маржинальность для второго полугодия!
Что касается долговой нагрузки компания модифицировала стратегию и стремится увеличивать земельный банк финансируя сделки через бридж-кредиты, которые после начала реализации девелоперских проектов оформляются как проектное финансирование. Такая стратегия позволяет в среднесрочной перспективе значительно увеличить маржинальность проектов, и максимизировать акционерную стоимость. Но в отчетном периоде, при сохранении корпоративного долга на том же уровне, это вызвало увеличение чистого долга с учётом средств на счетах эскроу, до 200 046 млрд руб.
Главный парадокс, что акции растут медленнее, чем бумаги других застройщиков (при том некоторые из них вообще не отчитываются). Это видит и сам менеджмент, который открыто говорит, что считает справедливой оценку акций в районе 6000р., во многом, в связи с этим и был проведён байбэк и возможно будет ещё добавка, дабы переоценить бумаги.
ИТОГО. Прекрасный отчёт Самолёта, с учётом ставки на доступное массовое жильё и усиления регионального присутствия, мой фаворит в секторе. Компания прогнозирует продолжение роста во втором полугодии этого года, но вообще может удивить и первое полугодие, если народ массово побежит покупать, руководствуясь тезисом «пока совсем все льготы не отменили».
Больше разборов и полезной информации ТУТ