Отмена массовой льготной ипотеки — это не подножка застройщикам, а просто первый шаг к возврату рыночных условий на рынке недвижимости. Более того, ряд целевых льготных программ будут действовать еще долгие годы, что является серьезной поблажкой. 

Судя по последним данным Домклика, около 25% (в среднем) от всех выданных ипотек приходилось на общую льготку, которая перестала действовать с 1 июля 2024 года. Доля ипотечных сделок в продажах у каждого застройщика отличается, но у всех это подавляющая часть сделок.

Фактически,около 1/5 всех сделок теперь под ударом, так как ипотека становится практически неподъемной для заемщиков, которые не могут оформить семейку, ИТ-ипотеку и т.д.:

Квартира стоимостью 5 млн р, первый взнос 1,5 млн р, под ставку 19% на 30 лет. Ежемесячный платеж будет больше 55 тысяч в месяц. Чтобы взять такой кредит — нужно официального дохода больше 90 тысяч рублей в месяц (при средней ЗП по РФ меньше 80).

👆 В общем, предстоящее приличное падение спроса и цен вполне очевидно, если государство не придумает новые способ увеличить прибыль банкам и застройщикам. Кстати, инвесторы, которые выкупают квартиры пачками у застройщиков за наличку — тоже могут стать менее активными на фоне охлаждения спроса. В общем, будем смотреть на результаты 3кв2024.

Не уверен насчет вторички и падение цен на новостройки в рублях прям на 40%, но охлаждение цен новостроек на 25% вполне реально после такого разгона. Особенно, учитывая, что разрыв цен между новостройками и вторичкой сейчас под 50% (это очень много, так как в 2016 его вообще небыло).

📈 Понятно, что застройщики сейчас будут хвастаться отчетами за 2кв2024, которые будут отличными. Однако, давайте прикинем цифры по чистой рентабельности за 2023й год (скор. чистая прибыль/выручка):

ПИК — 10,4%
Самолет — 8,5%
ЛСР — 13,0%
Эталон (-4,5%)
Инград — 0,7%

❗ Общий показатель по публичным представителям сектора: 8,9%.

Самое интересное, что застройщики за 2022й и 2023й год почему-то растеряли свою эффективность, даже несмотря на льготку. Рентабельность по скорректированной чистой прибыли публичных представителей сектора:

2018 — 7,9%
2019 — 7,8%
2020 — 14,8% (ввели льготку)
2021 — 16,9%
2022 — 6,7%
2023 — 8,9%

📊 Даже если цены на новостройки упадут на 15%, то убыточны будут ВСЕ застройщики. Интересно, что будут делать ПИК и Самолет со своими долгами в такой ситуации.

Даже если народ начнет рожать детей специально, чтобы взять семейку — на это уйдет время, поэтому какое-то время застройщикам будет непросто. Будьте осторожнее, выкупая просадки в застройщиках, даже если они будут казаться большими.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

новостройки, недвижимость, застройщики, акции застройщиков, самолет, пик, эталон, обзор, стоит ли покупать, льготная ипотека